近期除了北市豪宅每坪單價突破三百零四萬元等話題，引起央行總裁彭淮南的大動作外，接著還有七月即將上路實施的『實價登錄』，以及房地產業者油電雙漲是否引發通膨，造成業者為了反應成本紛紛提高預售單價，若成為趨勢後，是否帶動另一波房價飆漲呢?
東森房屋王應傑董事長認為，以東森房屋不動產趨勢中心統計全台四百一十二家東森房屋加盟店三、四月的看屋人潮與成交量，與總統大選前相比，各地看屋人潮確實回溫三~五成，成交量也增加約二至三成。其中購屋者自住首購比例高達五成、換屋約佔三成，其餘多是充裕資金保值購買。
豪宅創新高 以單一個案視之
王應傑董事長說，指標性豪宅單價創新高極有可能，因為好條件的豪宅數量本來就少、並為特定人士、族群所需，但豪宅不等同全部的房地產市場，以單一事件視之即可。
他認為，就國際面來分析，歐債危機尚未完全解決，隨時有可能引爆一連串歐洲各國經濟的崩壞，南北韓的對峙也讓人擔憂，加上美國經濟不如想像中樂觀的復甦，而大陸是否能保住GDP成長百分之八等，對全球景氣都有很大影響；而國內也有徵所稅是否引發股市崩盤?實價登錄後，是否焦點就是實價課稅呢?這些政策對市場的衝擊有多
大。
七月分「實價課稅」即將上路，內行人都明白政府推動「實價課稅」主要用意是：第一，讓政府掌握不動產市場實際交易狀態及價格；第二，為了「實價課稅」準備，隨著不動產成交登錄資料逐漸完備，地方政府在調整現時公告相關價格就有參考的依據，其目的是要拉近不動產課稅稅基與市價的落差，以抑制近年來高漲房價及投資風潮。
實價登錄免驚 心理影響大於實質
對購屋人來說，「實價登錄」究竟對市場有哪些影響?東森房屋王應傑董事長表示，實施初期，消費者心理面的影響大過實質面，若與奢侈稅相較，也不會造成奢侈稅上路時，「量急縮、價卻穩」的極端現象，也未達民眾心理所預期房價下降的情形。
但「實價課稅」就不同，影響房地產的層面將更深且更遠，王應傑董事長認為，從產業面來看，「實價登錄、課稅」對產業永續發展是正面的，目前房地產交易存在公契、私契與銀行授信估價三種不同價格，透過政府規範、統籌登錄，讓消費者可查詢到公開的房屋價格資訊，如此可解決不動產資訊不對稱的情形，避免房價被惡意哄抬或少數投機者影響。市場導向正軌，產業穩定且永續發展。
從交易量來看，「實價課稅」後交易量將萎縮，因為稅負成本的大幅增加，投資客或投機客的利潤不再豐厚，也房地產在低利率、低稅率的誘因下是個好投資工具的特性，換句話說，若實際課稅實施後，未來讓房地產將回歸到「自住需求」與「置產配置」兩大特性。
「實價課稅」實施 房市回歸自住市場
王應傑董事長進一步分析，房地產的本質就是以自住需求為主，但這不代表房價馬上會大跌，因為牽動房價漲跌的因素有很多，包括利率、供需、景氣等。
對雙北市來說，台北是首善之都，集台灣政治、貿易、金融之重鎮，更是外商、陸資、本土企業設立的集中地，隨著台北市國際化的加速，房價未來將跟隨紐約、巴黎、倫敦、東京等已開發國家的大城市的腳步，在長期供給與需求不平衡情況下，房價會長期且持續上漲。
至於新北市，因扮演提供北市大量就業人口的住宅需求的角色，加上五都升格後，未來五年內會陸續執行許多公共建設，交通便利的房價將相對抗跌，但新北市也有不少供過於求的區域，這些地方將因投資需求的減少，導致價量齊縮，可能面臨最少百分之十的修正。
不過，對於「實際課稅」的實施進度，王應傑董事長持保留態度，因為「實價課稅」的修法之路恐怕還需一段漫長時間，現階段自住者無需太耽憂，投資者除了觀察國際景氣變動外，要多考量購買區段及利率調升後的資金能力。
除了實價登錄外，另一個新聞的焦點，就是油電雙漲，各項民生用品蠢蠢欲動， 引發通貨膨脹的隱憂，不少業者打著「抗通膨」的口號，鼓勵民眾買屋保值。具台灣四十年房地產經驗的王應傑董事長表示，回想民國六十二年、六十八年，台灣確實曾經因國際石油價格飆升而引爆惡性通膨，同時帶動房價飆升。
油電雙漲不會引發大通膨 房價不會大漲
但兩個時代背景已大大不同，民國六十二及六十八年台灣處於鎖國狀態、國際處境艱辛。
反觀今日，二○○二年台灣以「台澎金馬獨立關稅區域」的名義加入WTO，享有與全球貿易伙伴平起平坐的權利；接著又陸續與南韓與歐、美兩大經濟體簽定「自由貿易協定」（FTA），貨櫃輪容量從三十年前最大容量五萬噸成長到現在可承載五十萬噸，各國貨暢其通， 物暢其流，二○一○年六月更與大陸完成簽署「經濟合作架構協
議」（ECFA），在台灣貿易自由化後，很多產品容易從關稅、成本較低的國家進口各類民生物品或原料，對通膨將有一定的抑制作用。
因此，王應傑董事長並不認同，油電雙漲將引發大通膨，甚至引發房價上漲的說法；他認為，未來台灣將回歸每年三十七至四十萬戶上下的交易量體，下半年房價將以北市穩、新北降、中南齊漲的走勢演出。
文者 / 董事長 王應傑口述 黃淑苓撰寫
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http://www.etwarm.com.tw/news/data.php?kind=a&id=1817
