圖片來源：蘋果日報
時序入秋，房地產市場也進入所謂的傳統旺季，此次928檔期各建商大舉推案，看似氣勢十足，但根據市調結果顯示，實際上的買氣並不如預期。近來有建商大老出來喊話，強調廢奢侈稅可以救房市、救經濟，這就是買氣並不好的象徵。
張金鶚：房市反轉 別急著進場
甚至連長期看多房市的某業者，都突然大轉向，直言他對房市已經開始存有悲觀與擔憂，若市場交易量能繼續冷下去，明年房價恐會鬆動。
種種跡象都在告訴大家，房市景氣目前已反轉向下，我認為有意購屋的民眾應該「停、看、聽」，多觀察市況，別急著出手，因為房市景氣才剛開始向下，明年的價量表現恐會有更明顯的降幅。
房市為什麼會買氣疲弱呢？最基本的原因就是供需失衡，如今台灣的薪資沒有明顯成長、民眾購買力並無提升，而且自有住宅率高、空屋跟餘屋也很多，房地產實際上的情況是供過於求的。
近來的外在環境、包括台灣經濟與全球經濟都不好，這是個觸媒，讓房市買氣萎縮。
金融上的管控也很關鍵，畢竟房市的活水在於資金，但目前多數金融機構對房地產的放款都已接近滿水位，土融、建融都縮起來，房貸放款也趨於謹慎，尤其對豪宅產品放款更嚴格許多。
成數緊縮，利率也逐步提高，這都可看出金融機構本身並不看好後續房市。
據市調顯示，第3季的房市價量表現已開始下滑，尤其新北市最明顯，畢竟該區空屋跟餘屋本來就很多，特別是新莊、林口等推案量大的地方，開始有「多殺多」的情況，不少建案的銷售率不好，都只賣出1戶、2戶，甚至掛零。
也有統計顯示，如今仲介店頭已倒了200多家。我認為，奢侈稅上路後，房市經過一年多的量縮，後續價會開始跌，「骨牌效應」將慢慢展現。
加上實價登錄上路後，本月會開始揭露登錄結果，房市資訊更透明、清楚，市場將更有效率，對景氣向下的預期心理將不斷衍生出來。
有不少業者把希望放在美國釋出的第3波量化寬鬆（QE3），但很多經濟專家都認為，QE3的力量會比QE1跟QE2小很多，效果遞減，而且真正到亞洲地區的資金有多少？熱錢來台又多半去股市、短進短出，投在房地產的會有多少呢？這都值得仔細思量。
（本文由政治大學地政系教授張金鶚口述）【經濟日報╱記者黃啟菱採訪整理】
實價登錄 五都房市縮26%
後天起開放查詢「國王新衣現形」
後天起（周二）不動產交易實價開放查詢，民眾買賣屋再也不必「猜行情」，只要上網或透過手機就能查到最新交易價，不怕建商、房仲亂喊價。
從8月1日實施實價登錄後，房市買氣急凍，8月全台房屋交易較上月減少26.1%，9月各大都會區交易持續萎縮，學者認為，等登錄資料愈來愈多，房價就會下修，屆時才是民眾買房時機。
今年6月底內政部宣布不動產實價登錄8月上路，許多民眾擔心實價登錄會揭露房價隱私，紛紛趕在實施前過戶，7月台北、台中、高雄市房屋交易皆突破4000棟，新北市更一舉達到7268棟，是近13個月新高，業者普遍認為，這是實價登錄前的逃命潮。
資訊多就會助跌
8月實價登錄正式實施，買屋民眾轉向觀望，全台房市買氣驟降，8月五都交易量縮明顯，台北市交易量較上月減21%、新北減27%、台中減少22%，高雄衰退31%，台南則大跌45%。房地產相關行業叫苦連天，不少房仲業選擇關店，甚至還有房仲經紀人因沒錢吃飯，跑到派出所向警員借錢。
實價登錄還沒開放查詢，房市交易量就連2個月暴跌，政治大學地政學系特聘教授張金鶚認為，實價登錄開放查詢後，將讓「國王的新衣」現形。
最明顯的案例就是9月中台北市府預先透露實價登錄狀況，意外讓信義計劃區「冠德領袖」豪宅交易價曝光，實際交易價每坪約167萬元，但市場卻喊到每坪200萬元以上，直接戳破豪宅灌水行情。
張金鶚表示，初期揭露房價效益可能不明顯，但隨著登錄資訊愈來愈多，哪裡案子賣得不好，市場狀況不佳統統被揭露，民眾可清楚看到市場不好，此時助跌的效果就會出來，市場景氣反轉也會更明顯，可期待房價會慢慢下修。
已有2萬筆可查
據地政司統計，截至本月11日，不動產實價登錄約5.9萬件，地政司副司長王靚琇說，因為各地政事務所會剔除一些親友間買賣移轉價格較低，較無參考性的資料，本月16日開放查詢後，可查2萬多筆資料。王靚琇表示，民眾可從內政部、地政司等網站連結至「不動產交易實價查詢服務網」，利用區域、門牌、交易總價等方式查詢，也能用手機下載App查詢。
全國不動產董事長葉春智表示，因為未來房價更清楚透明，預估房屋交易速度會變快，相對交易量也會提升，以往灌水的房價將會現形，只有地段好、比較稀有的房屋才能保值。
蘋果日報【邱煜婷╱台北報導】
蘋果日報【邱煜婷╱台北報導】
