張金鶚教授表示QE3的開始將導致房貸低利時代的過去
在美國總統大選前，美國聯準會真的啟動第三輪量化寬鬆(QE3)，重新燃起台灣房地產業者「房市多頭」的信心，並以「熱錢」來襲而大肆炒作民眾的「預期」心理？民眾在預期QE3的同時，得小心，台灣房貸低利時代將要過去了。
第三季房市價量已開始反轉
最近因為美國聯準會於9月15日啟動第三輪量化寬鬆(QE3)，部分房地產業者認為，此舉將大幅增加熱錢流入，台灣房地產市場將率先受惠，我覺得這樣的看法過於樂觀，業者以「預期」心理來作多房市的用意相當明顯，而在中央銀行引導各銀行房貸利率上調至3%來看，我認為，房市不僅翻多為空，就連房貸低利時代都將成為過去！
最近房市在QE3的熱度中，再度呈現多頭的假象，尤其媒體大幅報導壽險業者或建商高價標地，似乎顯示未來房市還會有上漲空間，更加重了有心人士的炒作題材，但QE3的所謂「熱錢」，真的會流入台灣，甚至是房地產，造就豪宅及商辦市場嗎？我並不認為。
QE3熱錢來台買房 想法太天方夜譚
大家應了解，QE3是為了解決美國的經濟問題及提振美國房市，且因美國總統大選在即，聯準會不得不祭出資金寬鬆政策，但QE3救市的強度卻比QE1、QE2弱，如何期待它加惠於美國以外的國家。
而大家所預期的「熱錢」，更應從本質上去探討，既謂之「熱錢」，即是「短進短出」，且往最有利的區域流竄，試問，台灣有比中國大陸、香港、日本及新加坡來得有利嗎？而假設它真的到台灣來了，既要「短進短出」，那股市及匯市又比房地產來得易於炒作，加上，房地產投資是屬於較長期的資金停靠站，能買房的機率是「有限、有限、再有限」，因此，房地產業者一廂情願地認為，QE3熱錢會挹注台灣房地產活水，無異是天方夜譚。
但房地產業者卻拿此來造成民眾的「預期」心理，是為了哄抬炒作，再加上，跟通膨綁在一起，製造房地產可抗通膨及保值的等號現象，是在誤導民眾，民眾實在不宜太擔憂通膨問題，而不明究裡地跑去買房。
台灣房市在第三季已由多翻空
最近，因為央行公布8月份房貸與建築貸款餘額分別為5.36兆元、1.48兆元，雙雙續創下歷史新高，結果，又被解讀為房市持續熱絡，但這是「時間落差」所造成，其實台灣房市在第三季已由多翻空。
如9月台北市不動產買賣交易數量較上月減少逾1成5，較去年同期減少2成，其中新成屋更較上月減少5成，明顯看到928檔期在台北市並不理想，推案量不等於成交量，而未來還可發現，每季成交量的增加幅度是持續下滑，這種情況在明年第一季，甚至到後年，房市走空的跡象會更明顯，屆時，房價才能得到真正的修正。
就拿「奢侈稅」實施效果來說，多數立法委員認為課徵的稅額未達150億元目標，大力提倡「奢侈稅」應有退場機制，但實際上，奢侈稅稅收未達目標，是因為短期投資(機)客為避免奢侈稅而減少交易所致，由此，反而可見政策目標已發揮，並非無效，我認為，仍應加強執行才對。
要知道，市場行為大都是「量先價行」，當市場交易量持續下滑一陣子後，成交價才會下跌，更何況，之前八、九年的房市多頭，建商及投資客賺飽飽的，口袋還很深，不輕易降價，價格修正的速度及時間，需耐心等待。
房貸利率躍上3% 房市聞到冷空氣
而第三季房市價量已開始反轉之際，再加上中央銀行緊盯銀行土融、建融，且各銀行在金管會從嚴認定銀行法規定的緊箍咒下，致各大行庫承做不動產放款瀕臨破表邊緣，而不得不調高房貸利率，合庫已拉高至2.47~2.8%，而土銀更口頭告示分行，除非特殊個案，否則，不承做2%以下低利房貸，一銀更傳出3%房貸利率。
房貸利率從過去的1.5%多，提高到快3%，增加快一倍，將使民眾未來購屋成本增加，負擔加重，在購屋的合理價格考量上將更理智，而不被建商或代銷業者牽著鼻子走；而由央行及金管會持續關注房市投機歪風的情況下，我認為，過去有利房市多頭的「低利」環境將不再，高房價的修正速度才會再加快。
(張金鶚教授口述、編輯整理)
國立政治大學地政系教授張金鶚原文網址：奇摩房地產
